Toelichting 31
205
9 Sale-and-leaseback van onroerend goed
Ahold Jaarverslag 2004
vertegenwoordigt. Een VIE is een entiteit waarin de eigen-vermogensverschaffers niet in staat zijn belangrijke beslissingen over de
entiteit te nemen, of waarvan het risicodragende eigen vermogen is niet afdoende voor de financiering van de activiteiten zonder
aanvullende achtergestelde financiële ondersteuning van derden. FIN 46(R) werd met onmiddellijke ingang van kracht voor alle
nieuwe VlE's gecreëerd na 31 januari 2003. Voor VlE's daterend van vóór 31 januari 2003 is FIN 46(R) voor Ahold van kracht
vanaf 2 januari 2005. Aangezien Ahold FIN46(R) aan het einde van de verslagperiode toepast, wordt het effect van de initiële
consolidatie van de VlE's in de geconsolideerde jaarrekening verwerkt als het cumulatief effect van een stelselwijziging per
balansdatum.
Ahold heeft bepaald dat zij primair begunstigde ('primary beneficiary') is van een aantal VlE's zoals gedefinieerd in FIN 46(R), die
momenteel volgens NL GAAP niet worden geconsolideerd. Deze belangen betreffen voornamelijk vastgoedondernemingen met in
totaal activa van circa EUR 53 en retailfranchisenemers met in totaal activa van circa EUR 28. Bepaalde activa zijn niet alleen
aan Ahold in onderpand gegeven maar ook aan financiële instellingen. In bepaalde gevallen hebben crediteuren van de geconso
lideerde VlE's regresrecht op de primair begunstigde. Het cumulatieve effect van de invoering van FIN 46(R) is een verlies van
EUR 8, na belasting van EUR 3. Dit verlies is gepresenteerd als het cumulatieve effect van een stelselwijziging in 2003.
Zoals besproken in de Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening onder 2, sluit Ahold sale-and-leasebackovereenkomsten
met verschillende financiële instellingen, waarbij Ahold diverse retail locaties verkoopt en deze gelijktijdig terugleast van de koper.
Indien onder NL GAAP via een sale-and-leasebacktransactie nagenoeg alle risico's en voordelen van de eigendom worden over
gedragen aan de koper-lessor en de transactie wordt verricht tegen reële waarde, dan wordt de boekwinst of het boekverlies op
de verkoop onmiddellijk in de geconsolideerde winst- en verliesrekening opgenomen. Indien een dergelijke sale-and-leaseback
transactie wordt gerealiseerd boven de reële waarde, dient het positieve verschil tussen de verkoopprijs en de reële waarde van
het onderliggende vastgoedobject te worden gepassiveerd en over de leaseperiode te worden geamortiseerd. Indien met een
sale-and-leasebacktransactie niet nagenoeg alle risico's en voordelen van eigendom worden overgedragen aan de koper-lessor,
dient iedere boekwinst te worden gepassiveerd en pro rata te worden geamortiseerd over de leaseperiode.
US GAAP kent meer specifieke criteria voor de verwerking van sale-and-leasebacktransacties opgenomen in SFAS Nr. 28
Accounting for Sales with Leasebacks, SFAS Nr. 66 Accounting for Sales of Real Estate en SFAS Nr. 98 Accounting for Leases
(SFAS 98). Volgens SFAS 98 dient een verkoper-lessee te bepalen of de transactie in aanmerking komt voor verwerking als
sale-and-leasebacktransactie. Indien sale-and-leasebacktransacties niet kwalificeren voor verwerking als sale-and-leaseback
transacties, dan dienen deze verwerkt te worden als een financieringstransactie.
De volgens US GAAP op te nemen boekwinst op sale-and-leasebacktransacties is gebaseerd op de mate waarin de verkoper-
lessee het recht behoudt het vastgoedobject te gebruiken via de teruglease. Indien de verkoper-lessee het gebruik van het
vastgoedobject nagenoeg geheel behoudt, dient de boekwinst op de verkooptransactie te worden gepassiveerd en te worden
geamortiseerd over de leaseperiode. Indien de verkoper-lessee slechts een beperkt gebruik van het object behoudt, dient over
het algemeen de boekwinst of boekverlies te worden genomen op het moment van de verkoop. Indien de verkoper-lessee meer
dan een gering deel maar minder dan nagenoeg het gehele gebruik van het vastgoedobject aanhoudt, wordt de winst, dat wil
zeggen het bedrag dat uitstijgt boven de contante waarde van de minimale leasebetalingen, opgenomen op het moment van
verkoop. Boekverliezen worden onmiddellijk opgenomen op het moment van verkoop. Als gevolg van het voornoemde verschil
tussen US GAAP en NL GAAP worden bepaalde boekwinsten die volgens NL GAAP op de datum van de sale-and-leaseback
transacties worden opgenomen, volgens US GAAP uitgesteld.
In 2004 waren de boekwinsten op sale-and-leasebacktransacties volgens US GAAP EUR 11 hoger dan de boekwinsten op sale-
and-leasebacktransacties volgens NL GAAP. Dit was voornamelijk het resultaat van de amortisatie ten gunste van het resultaat,
ten bedrage van EUR 16 en EUR 11, met betrekking tot voorheen uitgestelde boekwinsten op sale-and-leasebacktransacties door
respectievelijk Ahold Vastgoed en Ahold Lease U.S.A. Dit werd gecompenseerd door het uitstellen van EUR 12 en EUR 3 in
verband met verscheidene sale-and-leasebacktransacties door respectievelijk Ahold Real Estate Europe en Stop Shop.
In 2003 was de boekwinst op sale-and-leasebacktransacties volgens US GAAP EUR 38 lager dan de boekwinst op sale-and-
leasebacktransacties volgens NL GAAP. Dit was met name het gevolg van het uitstellen van boekwinsten in verband met diverse
sale-and-leasebacktransacties door Ahold Real Estate Europe (EUR 17), diverse sale-and-leasebacktransacties door Giant-Land-
over (EUR 22), een sale-and-leasebacktransactie door Ahold Vastgoed (EUR 10), en twee sale-and-leasebacktransacties in
