4
Marcel Kokkeel,
directeur Ahold Vastgoed:
'Natuurlijk had ik een
winkel midden op het
Museumplein willen
bouwen, maar als
dat niet gaat, dan
bouwen we
'm eronder't
'In vastgoedland moet
je een bijtertje zijn,
vasthoudend.
En je moet ook tegen
je verlies
kunnen'
AHOLD FLITSEN JUNI 1997
'DE
BESTE
PLEK
BESTAAT
MET'
In 1997 opent Albert Heijn 25 nieuwe supermarkten. En het bedrijf heeft nóg vierhonderd wensen voor nieuwe, betere en
andere locaties. De jacht om de plek is een spel van netwerken, coalitievorming en vooral 'posities pakken'. Een hard spel
soms, want er zijn weinig plekken te vergeven en waar Ahold vooraan staat, staan ook de concurrenten. Marcel Kokkeel is
de jonge directeur van Ahold Vastgoed. Wie een snelle jongen verwacht, zit ernaast. Kokkeel, een Tukker van origine, staat
model voor de nuchterheid waarmee Ahold zich op de vastgoedmarkt beweegt, jong, dynamisch, maar met twee benen
op de grond. Flitsen sprak met Kokkeel over de spanning tussen mooi en functioneel, de opleving van de binnenstad en het
vastgoedvak in de volgende eeuw.
et voordeel van
Food-plaza in Am-
sterdam', zegt Kok-
I flkeel, "is dat we het
zelf hebben ontwikkeld. Dat zie
je. Onze uitgangspunten zijn de
retailbelangen. Dat moet ook.
Wij kijken in eerste instantie
naar: kunnen we hier een mo
derne supermarkt maken of een
mooie speciaalzaak. Waar we re
gelmatig tegenaan lopen is dat
een leuk idee
het winkelen
gaat dieteren.
Een voorbeeld
daarvan is het
winkelcentrum
dat in het Am
sterdamse Oos
telijk Havenge
bied komt. Het
geraamte van
een oude, lang
gerekte loods
wordt daar ge
bruikt als uit-
gangspunt.
Vanuit histo
risch oogpunt
zeg ik: leuk,
maar als vast
goedman van een supermarkt
bedrijf zeg ik: hoe moeten we
hier een goede winkel bouwen.
Aan de andere kant worden er
in dat gebied zoveel woningen
gebouwd datje blij bent datje er
toch bij zit. Dan maken we er
maar het beste van.'
We hebben inmiddels winkels
met Shell samen, we hebben
winkels onder de grond, op
stations, we krijgen straks klei
ne winkels bij de Rotterdamse
metro; het wordt wel een bon
te mix!
'De vastgoedmarkt verandert
omdat de winkelmarkt veran
dert. Omdat de klant ons op
steeds meer plekken verwacht.
Het standpunt van Albert Heijn
is dat we die
klant op moe
ten zoeken.
Hoe moeilijk
dat soms ook
is. Het gevolg
is inderdaad
dat we steeds
meer verschil
lende winkels
krijgen, met al
lemaal een ei
gen karakter,
een eigen as
sortiment. Zo'n
winkel van
ETOS op het
station heeft
een beperkter,
op de reiziger
assortiment. Dat
gaat ook gelden voor de AH-
winkeltjes bij de metro in Rot
terdam. En zo'n Food-plaza,
daar komen heel diverse klan
ten. In feite is het een buurt-
winkel waar de bewoners van
de binnenstad hun boodschap
pen doen, lopend of op de fiets,
want parkeerruimte is er nau
welijks. Maar er zit ook een ho-
reca-vergunning op. Je kunt er
iets drinken, een broodje eten.
Dat is ideaal voor de verpozen
de klant. En de werkende klant
kan er op weg naar huis, zo uit
de tram, z'n dagelijks bood
schappen meepakken.'
Er is sowieso veel aandacht
voor de binnensteden, met
Amsterdam voorop. Heeft dat
te maken met de trek naar de
stad?
'Er is duidelijk sprake van een
opleving van de binnenstad.
Vandaar ook onze aandacht
voor de centra van Amsterdam,
Den Haag en Rotterdam. Maai'
ook kleinere regionale plaatsen
zijn volop in de picture. Tien
jaar geleden was die aandacht
veel minder. Toen was de bewe
ging meer 'de stad uit'. Het
vergt trouwens nogal wat van je
team. Want juist in de binnen
steden liggen de panden niet
voor het oprapen. Natuurlijk
had ik een winkel midden op
het Museumplein willen bou
wen, maar als dat niet gaat,
wat ik best begrijp, dan bouwen
we 'm er desnoods onder. Zo'n
plan komt niet voort uit borst
klopperij van: kijk ons eens
even innovatief zijn. Het komt
voort uit schaarste. Die buurt is
een dicht woongebied met veel
koopkracht maar een onder
maatse winkelbezetting. We
hebben daar een paar kleine
winkels, terwijl de klant steeds
meer grootschaligheid ver
wacht.'
Maar is het dan niet veel prakti
scher om die winkels in de peri
ferie van de steden te bouwen?
'Ahold is daar tegen. Wat ik al
zei: we zoeken de klant op. Wij
gaan uit van het idee dat je je
dagelijkse boodschappen dicht
bij huis moet kunnen doen. Die
winkels moet je in de wijk hou
den. Je ziet dat ook in de Ne
derlandse stedenbouw. Als wij
ergens een wijk plannen, wor
den op de kaart eerst de scho
len en de voorzieningen gete
kend. Daaromheen bouwen we
de huizen.'
Is het er nou leuker op gewor
den in vastgoedland?
'De diversiteit maakt het leu
ker. En door de schaarste van
het aanbod moet je creatiever
zijn dan voorheen. Je loopt bij
voorbeeld langs een kerk die er
slecht onderhouden uitziet en
dan valt het kwartje. Het is een
andere manier van denken. Je
schept je eigen markt. Door
snelheid en initiatief kun je je
tegenwoordig onderscheiden in
een concurrerende markt en
dat is ook wat we doen. Daarom
zijn we vijf jaar geleden met
projectontwikkeling begonnen,
zodat we zelf het initiatief kun
nen nemen. Vervolgens zoeken
we wel onze partners op om ge
zamenlijk een project te realise
ren. Ahold heeft
het voordeel dat
we een goede
partij zijn. Kijk,
we kopen en
huren niet al
leen vastgoed,
we verkopen in
feite ook onze
formules. En
die zijn sterk.
Ze praten graag
met ons. Ik
prijs me geluk
kig dat ik lei
ding geef aan
een team dat de
kunst verstaat
om in de huid
te kruipen van
onze opdrachtgevers; mensen
met een geweldige drive. Vast
goed is een dynamische wereld
met een heel eigen sfeer. Je
moet er van houden. Ja, je moet
een bijtertje zijn, vasthoudend.
En je moet ook tegen je verlies
kunnen. Als je jaren achtereen
op een plek hebt geaasd en er
komt op het laatste moment
een kink in de kabel, man, dat
is een geweldige pil. Maar ver
volgens moet je snel aan de
gang om via een andere weg
alsnog een kans te creëren.'
Werp 'ns een blik vooruit. Hoe
gaat de vastgoedwereld zich
ontwikkelen?
'Het is moeilijk om verder te
kijken dan tien jaar vooruit.
Dan wordt het
speculatief,
Wat ik voorzie
is dat de
schaalvergro
ting doorgaat.
Het one stop
shopping con
cept is nog lang
niet uitontwik
keld. Aan de
andere kant zal
ook die drang
naar mini-re
tail op aparte
locaties door
zetten.
Albert Heijn
heeft vierhon
derd wensen bij ons liggen voor
nieuwe of betere locaties. Er
valt nog genoeg te groeien. Vijf
tig tot zestig procent van de
Amsterdamse winkels is te
klein. Speciaalzaken groeit per
jaar met zeventig winkels. In
het vastgoed ben je altijd op
zoek naar een betere plek, maar
de beste plek bestaat niet. We
zitten nu in Food-plaza, maai
er is altijd nog het Paleis op de
Dam.'
