De auto als gemotoriseerde winkelwagen
4-
wensen
Dick Zwart, directeur Ahold Vastgoed: 'Er komt steeds meer begrip voor onze
Inventief
Doos van Groosman
Kennis
Heel Nederland
wordt op gezette
tijden 'doorgefietst'
op zoek naar
nieuwe vestigings-
punten
Parkeren
Ahold Vastgoed bv
'Sommige gemeen
ten dachten dat we
een noodwinkel
hadden neergezet,
maar het was de
definitieve vestiging'
Afgeleide
-AHOLD FLITSEN JUNI 1993
De winkelketens van Ahold breiden voortdu
rend uit. Vorig jaar werden er 25 nieuwe AH-su-
permarkten gerealiseerd, 26 bestaande vergroot.
Speciaalzaken Ahold voegde in totaal 21 winkels
toe aan het bestand. Geen Ahold-winkel wordt
gebouwd, vergroot of gehuurd zonder dat Ahold
Vastgoed (AVG) erbij betrokken is. Een gesprek
met directeur Dick Zwart over het bouwen en
verwerven van winkelpanden en alles wat daar
bij komt kijken.
Het blijft te doen, maar een
voudiger wordt het er vol
gens Dick Zwart niet op.
Milieu-eisen, verkeers
maatregelen en inspraakprocedu
res maken het steeds lastiger om
ergens een winkel neer te zetten.
'Het begint al met de grond', zegt
Zwart. 'Waar is de grond tegen
woordig niet vervuild? Dat bete
kent sowieso al hogere grondlas
ten.'
'Gemeenten kijken ook kritischer
naar het verkeer rond een winkel
centrum. Het is daardoor moeilij
ker om een vergunning te krijgen.
Neem de bevoorrading van super
markten. Albert Heijn werkt met
steeds grotere vrachtauto's. Dat
botst vaak met het verkeersbeleid
van gemeenten. Het is voor ons
een uitdaging om ondanks alle be
lemmeringen toch de wensen van
de Ahold-werkmaatschappijen te
realiseren. Dat lukt, want we heb
ben tenslotte een goed produkt,
maar je moet wel inventief zijn. Zo
hebben we in Den Haag afspraken
met bewoners van de Fahrenheit-
straat gemaakt om te voorkomen
dat ze bezwaarschriften tegen de
komst van Albert Heijn zouden in
dienen. De buurt wilde niet dat
klanten met winkelkarretjes naar
buiten konden rijden. Bij de in
gang van de winkel staat nu een
paaltje zodat je er met een karretje
niet langs kunt. Maar ja, er is te
genwoordig wel veel meer overleg
nodig dan vroeger.'
Ook aan het uiterlijk van super
markten worden tegenwoordig
meer eisen gesteld dan vroeger. De
tijd dat AVG een 'doos van Groos
man' liet neerzetten is voorbij. 'De
doos van Groosman', genoemd
naar de architect, was een simpele
standaardsupermarkt uit de jaren
zestig van één bouwlaag, die van
wege gebrek aan bouwvakkers zo
arbeidsextensief mogelijk gebouwd
diende te worden. In IJmuiden en
Nijverdal staan ze nog. In Velp
wordt de doos binnenkort gesloopt.
'Esthetisch minder geslaagd', moet
de AVG-directeur bekennen. 'Som
mige gemeenten dachten dat we
een noodwinkel hadden neergezet,
maar het was de definitieve vesti
ging. Zo kun je nu niet meer bou
wen.'
AVG, de juridisch zelfstandige on-
roerend-goedactiviteit van Ahold,
heeft tot taak winkels voor de Ne
derlandse werkmaatschappijen te
verwerven en met het verworven
onroerend goed zo'n hoog mogelijk
rendement te behalen. 'Daar zit
iets conflicterends in', moet Zwart
toegeven. 'In principe werken we
voor Albert Heijn en de speciaalza
ken op basis van kostprijs plus een
vergoeding. De winst moet vooral
komen uit verhuur van onroerend
goed aan derden.' Behalve met het
verwerven en beheren van win
kels, houdt AVG zich sinds de ver
zelfstandiging ook bezig met pro
jectontwikkeling. 'Op kleine
schaal', verzekert Zwart. 'En altijd
rondom een bestaande of nieuwe
Ahold-winkel. Vaak is het zo: je
wilt een supermarkt bouwen, maar
dan moet er van de gemeente wel
een andere winkel naast of een
kantoor of woningen bovenop. Dat
was ons vroeger te ingewikkeld en
dan stapten we naar een project
ontwikkelaar. Nu doen we het zelf
en houden we de vergoeding en de
verkoopwinst in eigen zak. En bo
vendien geven we op die manier
Albert Heijn en de speciaalzaken
meer kansen om winkels te reali-
Op gezette tijden scharen Zwart en
zijn mensen zich rond de tafel met
de directies van Albert Heijn en de
speciaalzaken. Heel Nederland
wordt dan aan de hand van uit-
breidingswensen, plattegronden en
bestemmingsplannen 'doorgefietst'
op zoek naar nieuwe vestigings-
punten. 'Kijk, je kunt wel een su
permarkt in een bepaalde wijk wil
len hebben, maar als daar maar
één winkelcentrum is en daar zit
toevallig al een Edah, dan kom je
er niet in. Dan probeert AVG alter
natieven aan te dragen. Op basis
van onze kennis van het land, van
plaatsen, van inwonertallen, van
gemeentelijke bouwplannen, van
infrastructuren en van ons eigen
vestigingsplaatsenonderzoek we
ten we precies waar je het beste
kunt gaan zitten met een winkel.
Maar het gaat niet alleen om nieu
we winkels. Ook verbouwingen ko
men aan de orde. Zulke gesprek
ken leiden tot hele lijsten waarmee
onze prospectoren aan de gang
gaan. Alleen al voor Albert Heijn
heeft AVG een afdeling Prospec
ting waar twaalf mensen rondlo
pen die niets anders doen dan
nieuwe panden verwerven. Die
staan regelmatig op de stoep bij
gemeenten, projectontwikkelaars
en aannemers. Het is een kwestie
van goede contacten opbouwen en
onderhouden. Eigenlijk zijn we
voortdurend bezig om winkelfor
mules van Ahold te verkopen.
Daarbij is het zaak dat we overhe
den en projectontwikkelaars ervan
overtuigen dat een moderne super
markt meer ruimte vraagt dan
vroeger. Dat kost vrij veel moeite.
Maar ik heb het gevoel dat er
steeds meer begrip komt. voor onze
wensen.We winnen terrein.'
Dick Zwart:
'Het
autogebruik is
onlosmakelijk
verbonden
met
winkelbezoek'
AVG is daarnaast voortdurend in
de slag om overheden te doordrin
gen van de noodzaak om voldoende
parkeerruimte bij winkelcentra
aan te leggen. 'Het autogebruik is
onlosmakelijk verbonden met win
kelbezoek', zegt Zwart. TVtaar er is
Medewerkers: 61
Omzetf 300,3 miljoen (1992)
Netto-winst: f 22,8 miljoen
Boekwaarde onroerend goed
in eigendom: f 727,4 miljoen
momenteel sprake van een tendens
om de auto uit te bannen. Dat leidt
soms tot afsluiting van binnenste-
den en het verminderen van par
keergelegenheid. Funest voor een
supermarkt. Nu heeft Albert. Heijn
wel buurtwinkels waar je nauwe
lijks kunt parkeren, maar die lig
gen voor de meeste klanten op
loopafstand. In de netwerkgedach
te van AH heb je ook behoefte aan
grotere supermarkten, waar klan
ten heengaan voor de bulk van
hun boodschappen. Die winkels
kunnen alleen maar functioneren
als klanten hun auto er kwijt kun
nen. De auto is in feite de gemoto
riseerde winkelwagen. Het pro
bleem van de verkeerscongestie
ligt veel meer in het woon-werk-
verkeer, niet in autoritten ten be
hoeve van winkelbezoek, dat is
maar negen procent van het totale
aantal autokilometers. Dat is het
evangelie dat we proberen uit te
dragen bij de overheid.' Het ideale
winkelcentrum moet volgens
Zwart dan ook beschikken over
ruime parkeergelegenheid en moet
ook voor vrachtauto's goed te be
reiken zijn. 'En het winkelaanbod
moet divers zijn. Een beetje win
kelcentrum moet minstens een Al-
bert Heijn herbergen, en als het
even kan ook een Etos, een Gall
Gall, een winkel van De Tuinen en
een Jamin.'
Dit jaar zullen er in totaal 27 su
permarkten en 35 speciaalzaken
bijkomen. Dertig bestaande super
markten zullen onder supervisie
van Ahold Vastgoed worden uitge
breid. Dick Zwart ontkent niet dat
Nederland zo langzamerhand over-
bewinkeld raakt, maar een gevaar
voor het voortbestaan van AVG
ziet hij er vooralsnog niet in. 'Het
bouwen of verwerven van compleet
nieuwe winkels is maar een deel
van onze activiteiten. Het grootste
deel van ons werk zit in vernieu
wing: het verplaatsen of vergroten
van winkels of winkelcentra. Na
tuurlijk: Ahold Vastgoed is een af
geleide van de activiteiten van
Ahold. En stel dat Ahold geen me
ter meer expandeert. Ik acht die
kans nihil, want je moet blijven
vergroten en blijven verplaatsen.
Goed, volledig theoretisch, maar
stel dat dat gebeurt. Dan is dat het
einde van Albert Heijn en de speci
aalzaken en ook van ons. Maar er
is natuurlijk niemand die gelooft
dat zoiets gebeurt.'
