DOG zorgt voor
juiste behuizing
Bij Ahold
Vestigingsprocedures
w orden steeds
moeilijker
FLITSEN
pagina 5
Het beheer van winkels, woningen en andere gebouwen; het
verwerven van nieuwe panden; het zoeken naar nieuwe winkel-
vormen De lijst van werkzaamheden van de Dienst On
roerende Goederen naar Ahold-gebruik afgekort tot DOG
is zonder moeite veel langer te maken, maar wie genoemde
elementen op waarde weet te schatten krijgt ongetwijfeld al
een indruk van de veelomvattende taak van DOG. De heer
D. P. Zwart, hoofd van de dienst en tevens directeur van de
onroerend goed maatschappijen van Ahold, heeft dan ook
geen probleem met de vraag: Wat doet DOG nou eigenlijk
„We hebben tot taak ons te bemoeienmet alles wat met
gebouwen en terreinen te maken heeft, of het nu gehuurd of
gekocht wordt, of het nu voor één van onze winkelvormen is
of voor b.v. een distributiecentrum.
De DOG, rechtstreeks rapporterend aan
de Raad van Bestuur, in casu de heer
G.J. Heijn, telt 24 medewerkers, ver
deeld over de afdelingen 'prospecting',
'juridische aangelegenheden en beheer',
'vestigingsplaatsondèrzoek''coördina
tie' en 'secretariaat'. Die veelzijdige
samenstelling heeft natuurlijk alles te
maken met de problemen, waarmee de
dienst in aanraking komt. Die liggen
tussen een probleem met een buurman
over het plaatsen van een hek en de
vestiging van een Miro.
Nu het steeds moeilijker
wordt nieuwe vestigings
plaatsen voor winkels te
vinden is DOG vooral ge
spitst op beschikbaar ko
mende bestaande panden.
Toen Jamin liet weten een
aantal filialen te willen slui
ten stond DOG als één van
de eerste gegadigden op de
stoep. In zes van deze pan
den komen nu Alberto's.
Ook het zoeken van DOG
naar nieuwe winkelvormen
heeft resultaat: met kle
dingbedrijf C&A en Blok
ker (huishoudelijke artike
len) wordt gewerkt aan een
drie-in-één winkelformule.
Uitgangspunt is dat de drie
zaken, die hun eigen identi
teit behouden, in één pand
eikaars functies bij het pu
bliek nog versterken. Ge
start wordt met dit soort
winkels in Spijkenisse en te
Nieuwegein.
openen, maar verminderde bevolkings
groei en gedaalde bouwactiviteiten,
waardoor minder winkelcentra en een
zekere verzadiging, hebben dat groei
tempo aan banden gelegd. Daarnaast
zijn ook de problemen rond een ves
tigingsprocedure vele malen ingewik
kelder geworden. De heer Zwart: "Vroe
ger lukte het nog wel om in een dorp een
boerderij te kopen om er dan een winkel
van te maken. Met de nieuwe wet op de
Ruimtelijke Ordening kun je dat wel ver
geten. Bestemmingsplannen, inspraak
procedures etc. maken ons werk er niet
eenvoudiger op, maar bovendien hebben
we te maken met politieke gevoelig
heden. Waar vroeger een projectontwik
kelaar bepaalde met welk winkelbedrijf
hij in een nieuw centrum in zee ging,
doet nu het gemeentebestuur dat. In
Alkmaar komt bijvoorbeeld een nieuw
winkelcentrum met plaats voor twee
supermarkten. We zijn jaren bezig
geweest om Albert Heijn één van die
twee te laten zijn. Nu heeft echter het
gemeentebestuur besloten dat er twee
Alkmaarse bedrijven in komen. We zijn
dus gevloerd door een plaatselijk poli
tieke beslissing. Maar we zijn weer in
overleg om tot een oplossing te komen."
overheid
gaan besteden. Ik vind het echter hele
maal onaanvaardbaar, als gemeente
besturen kunnen bepalen, wat je wel en
niet mag verkopen. Het bindt je te erg in
een detailhandel die altijd in beweging
is. In wezen wordt je winkelformule dan
voor altijd bepaald." (Ahold is via DOG
regelmatig betrokken bij de voorberei
ding en begeleiding van deze distri
butie-planologische onderzoeken in het
land.).
Nu nieuwbouw steeds minder voor han
den komt richt DOG zich in toenemende
mate op bestaande (winkelpanden. Ook
hier is echter sprake van moeizame
vestigingsprocedures. Deze hebben dan
ook te maken met bestemmingsplan
perikelen, verkeerscirculatieplannen
e.d. Een eventuele kleine wijziging van
het bestemmingsplan die bij een ver
bouwing nodig blijkt, kan soms jaren
lang duren. In Amsterdam heeft het 4
jaar geduurd voordat de nieuwe Simon
supermarkt in de Westerstraat open
kon.
Regelmatig bereiken' DOG aanbiedin
gen van makelaars en particulieren, die
panden te koop hebben, maar slechts
5% komt voor nader onderzoek in aan
merking.
vestigingsplaatsonderzoek
Het antwoord op de vraag of Ahold
interesse voor een bepaalde vestigings
plaats heeft, wordt mede bepaald door
het advies dat de afdeling "vestigings
plaatsonderzoek" aan de werkmaat
schappijen uitbrengt. Deze afdeling van
de DOG beoordeelt de ligging, markt
gebied, bestaande bewinkeling en ande
re zaken die van belang zijn bij de om-
zetschatting die zij maken. Deze schat
ting toetst de directie met de prognose
van de werkmaastschappij zélf, alvorens
de beslissing te nemen al dan niet ac-
Op de trap van boven naar beneden en van
links naar rechtsdrs. J. F. Goossens, D. P.
Zwart, J. C. v. Gerwen, M. J. A. Franken,
drs. H. Hoekstra, A. J. Hardonk, mw. J. E.
H. Mensink, mw. I. van Vliet, mw. W. B. v.
d. Ouwehand, J. Klaver, mw. M. A. v. d.
Meer, mw. K. Adriaanse, mw. J. de Zwart,
A. C. Blanker, ir. H. N. Mol, drs. C. J. M.
Moorman, mw. I. Heller, B. J. C. Thie
mann, F. Klijzing.
Afwezig waren: mr. P. J. Reeling Brouwer,
J. H. Tromp Meesters, H. van Daalen, A.
G. M. Rijven en J. P. Blanke.
coord te gaan met het voorgestelde
vestigingspunt.
De 4 "distributieplanologen" die zich
daarmee bezig houden maken gebruik
van de kennis die opgedaan wordt met
de bestaande filialen. Daarvoor en ten
behoeve van andere operationele beslis
singen worden ook door deze afdeling
jaarlijks 200 klantenenquêtes in de fili
alen gehouden. De sectie die dat doet
bestaat uit 5 man. Met behulp van
werkstudenten wordt deze omvangrijke
klus door hen geklaard.
juridische aangelegenheden
en beheer
De vier leden van deze afdeling hebben
de handen vol aan de huur- en koop
contracten van de nieuwe, maar ook
van de bestaande vestigingen. Veel werk
moet worden gedaan om de belangen
van de gebruikers van de panden te
behartigen opdat zij ongestoord en be
taalbaar hun winkelfunctie kunnen blij
ven vervullen. Zorgdragen voor het
waardebehoud van het onroerend goed
is daarbij ook van belang.
Wijziging in een bestemmingsplan of
een verlegging van verkeersstromen
kunnen ingrijpende gevolgen hebben op
het omzetpatroon èn de onroerend goed
waarde. Ter bescherming van beide
dient dat heel goed gevolgd te worden,
waarbij ook de prospector een belang
rijke functie vervult. Deze verwerft niet
alleen, maar hij bewaakt ook het be
staande. In dat kader behoren bezwaar
schriften derhalve tot de regelmatig uit
gaande correspondentie van de afdeling
Beheer. Op deze correspondentie wil de
heer Zwart graag eens de aandacht
vestigen. Per jaar gaan er zo'n 2.000
brieven uit; hetzelfde aantal komt bin
nen. Dat wordt allemaal verwerkt door de
3 dames van het secretariaat. Dat is niet
het enige wat ze doen, lang niet; rap
porten van de gesprekken met externe
relaties worden getypt, de vestigings
plaatsrapporten en niet te vergeten is het
secretariaat de "telefoon/afsprakencen-
trale" van de DOG. Het goed func
tioneren daarvan is voor een dienst, die
zeer vele externe contacten onderhoudt,
van groot belang. In dat verband bezit
de DOG ook een coördinator, die de
voortgang in de vele afspraken met
"binnen en buiten" bewaakt.
huisvader'
Als een goede huisvader beheert DOG
een kleine 700 winkels en circa 550
woningen. Het is derhalve niet alleen
"verwerven" geblazen. Zoals gezegd,
worden panden gehuurd en gekocht.
Wanneer ze worden gekocht, dan wor
den ze ondergebracht in de onroerend
goed maatschappijen. Het beheer van die
BV's ligt ook in handen van de DOG.
De boekwaarde van deze panden in die
onroerendgoedmaatschappijen (zoals:
Ahorn, Beehom, Ceehorn, Eehom,
Zaangroen, De Elf Provinciën en Van
Amerongen) bedraagt totaal
250.000.000,- kf 300.000.000,-.
De heer Zwart: "Wij helpen het ves
tigingsbeleid bepalen, dat is gebaseerd
op de winkelformule van de verschil
lende werkmaatschappijen binnen
Ahold. Een misschien wat ingewikkelde
stelling, die er echter gewoon op neer
komt, dat we de werkmaatschappijen
dié panden proberen te bezorgen waarin
ze aan de gestelde verwachtingen kun
nen voldoen."
projecten
Het werk van de zes medewerkers van de
afdeling 'prospecting' richt zich vooral
op het in koop of in huur verwerven van
panden, of, als de situatie dat nodig
maakt, op de verkoop ervan. Duidelijk
is, dat het vestigen van bijvoorbeeld een
nieuwe supermart veel ingewikkelder en
tijdrovender is geworden dan zo'n twin
tigjaar geleden. In die tijd zag Ahold nog
kans om jaarlijks 20 a 25 nieuwe SM's te
Ander aspect in de verwerving van
nieuwe vestigingsplaatsen is het steeds
zwaarder wordende eisenpakket van de
overheid met betrekking tot de bouw
zelf. "Als een gemeentelijke plannen
maker van achter zijn tekenbord beslist,
dat in het nieuwe winkelcentrum de auto
zoveel mogelijk uit zicht moet blijven,
moeten er bij de bouw dusdanige voor
zieningen worden getroffen, dat de kos
ten omhoog schieten en de huurprijzen
haast onbetaalbaar worden." Als voor
beeld noemt de heer Zwart Zoetermeer,
waar een winkelcentrum wordt opgezet,
waarvan de huurprijzen waarschijnlijk
zo hoog üggen, dat Albert Heijn een
vestiging daar wel kan vergeten.
De heer Zwart: "Het wordt door de ge
meentelijke plannenmakers allemaal
veel te mooi op papier gezet. Ze zouden
eens wat meer naar de gebruikers, de
huurders, moeten luisteren. Zoals het nu
vaak gaat, schieten de plannen volledig
aan hun doel voorbij en ontstaat grote
vertraging in de uitvoering ervan. Er zijn
tenminste al ettelijke plannenmakers
teruggefloten wegens praktische onhaal
baarheid van hun opzet."
de platte doos
Hij zegt overigens geen moeite te hebben
met een controlerende functie van de
overheid. "Als je de zin van de meeste
winkeliers deed zou je waarschijnlijk
alléén de meest efficiënte winkelvorm - de
platte doos - als nieuwbouw krijgen. Dat
is natuurlijk niet altijd haalbaar. Er is
alle controle ingebakken in bestem
mingsplannen etc. Winkels op industrie
terreinen kun je wel vergeten en alle
vestigingen op gebieden met een detail
handelsfunctie worden eerst getoetst aan
distributie-planologische onderzoeken
Op zich zelf begrijpelijk, maar het ont
aardt helaas vaak in een gesuggereerde
nauwkeurigheid. Alsof je precies zou
kunnen uitrekenen hoeveel mensen naar
een nog onbekend winkelcentrum zullen
gaan met een exacte voorspelling wat ze
SPAASFf
